נכתב בתאריך 10 באוגוסט 2026
נקודות חשובות מהמאמר
חישוב מס רכישה על דירה שנייה דורש היכרות עם התקנות העדכניות והבנת ההשלכות הפיננסיות. ריכזנו עבורכם את תמצית הדברים שיעזרו לכם לצאת לדרך עם תמונה ברורה.
- ✓ מדרגות המס: 8% על שווי של עד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על כל שקל מעל סכום זה.
- ✓ הקפאת מדרגות: מדרגות המס מוקפאות ולא יוצמדו למדד עד לתאריך 15 בינואר 2028.
- ✓ מועדי תשלום: חובה לדווח ולשלם את המס במלואו תוך 60 ימים ממועד החתימה על החוזה.
- ✓ משפרי דיור: ניתן ליהנות מהקלות של דירה יחידה אם הדירה הראשונה תימכר תוך 18 חודשים (או 12 חודשים מקבלת מפתח בדירת קבלן).
רכישת דירה נוספת היא אבן דרך משמעותית בבניית החוסן הכלכלי שלכם. עם זאת, התעלמות מההיבט המיסויי עלולה להפוך עסקה מצוינת למפח נפש פיננסי. שנת 2026 מביאה עמה ודאות מסוימת, אך גם חוקים נוקשים שחובה להכיר לעומק.
משקיעים רבים נכנסים לתהליך חיפוש הנכס כשהם מתמקדים רק במחיר הדירה ובתשואה הצפויה. הם שוכחים כי מס הרכישה מהווה הוצאה כבדה, שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים. תכנון מוקדם הוא לא בגדר המלצה, אלא חובה קריטית.
הקפאת מדרגות המס עד לשנת 2028 יוצרת סביבת עבודה ברורה למשקיעים כיום. המדריך שלפניכם נועד לעשות סדר מלא, לספק דוגמאות מספריות ולהעניק לכם כלים אמיתיים לתכנון התקציב שלכם בחוכמה ובבטחה.
מדרגות מס רכישה דירה שנייה 2026: מה שהחוק קובע
שנת 2026 ממשיכה את קו המדיניות המחמיר של הממשלה כלפי משקיעי הנדל"ן. מטרת העל של רשויות המס היא לצנן את הביקושים לדירות נוספות, ולהותיר את מלאי הדירות הזולות עבור זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה. משום כך, המס המוטל על דירה שנייה מתחיל מהשקל הראשון ואינו כולל פטור כלשהו.
חשוב להבין כי המדרגות הנוכחיות נקבעו כהוראת שעה. עם זאת, במסגרת חוק ההסדרים האחרון, הוחלט על הקפאת מדרגות המס. משמעות הדבר היא שעד ל-15 בינואר 2028, המדרגות לא יתעדכנו כלפי מעלה בהתאם למדד המחירים לצרכן, כפי שהיה נהוג בעבר.
למעשה, אי-עדכון המדרגות מהווה הרעה שקטה עבור המשקיעים. ככל שמחירי הדירות ממשיכים לעלות, יותר ויותר עסקאות חוצות את רף המדרגה העליונה של ה-10%, מבלי שהתקרה עודכנה בהתאם לאינפלציה.
פירוט המדרגות המעודכנות
נכון לשנת 2026, החישוב ברור וחד משמעי ומתחלק לשתי מדרגות עיקריות בלבד עבור רוכשי דירה נוספת. המדרגה הראשונה חלה על רוב המוחלט של העסקאות הסטנדרטיות בישראל.
על חלק השווי שעד לסכום של 6,055,070 ש"ח, ישלם הרוכש מס בשיעור של 8%. זוהי מכת פתיחה משמעותית לכל השקעה. על כל שקל שמעל לסכום זה, המס מזנק לשיעור של 10%.
עבור משקיעי היוקרה, המשמעות הפיננסית היא דרמטית. דירות בשווי של שמונה או עשרה מיליון שקלים מניבות לרשויות המס הכנסה פסיבית של קרוב למיליון שקלים בעת החתימה בלבד.
ההבדל המהותי: מס רכישה דירה יחידה לעומת דירה נוספת
כדי להבין עד כמה המדינה מתמרצת רוכשי דירה ראשונה ומקשה על משקיעים, יש להביט בהבדלי המיסוי. ההבדל אינו רק באחוזים, אלא בעצם קיומה של מדרגת פטור מלאה עבור רוכשי דירה יחידה.
רוכש של דירה יחידה נהנה מפטור מלא ממס עד לשווי של כ-1.98 מיליון ש"ח. לעומתו, משקיע הקונה את אותה הדירה בדיוק, ישלם מיד 8% מהשקל הראשון. פער זה יוצר עיוות משמעותי בתפיסת הכדאיות של העסקה.
הפערים האלה מדגישים מדוע תכנון מס לגיטימי הוא קריטי. הבדל סטטוס קטן בהגדרת הרוכש יכול לחסוך הון עתק. להלן טבלת השוואה הממחישה את הפערים בצורה פשוטה.
| פרמטר השוואה | דירה יחידה (או משפרי דיור) | דירה שנייה (להשקעה) |
|---|---|---|
| מדרגת פטור בסיסית | פטור מלא עד כ-1.98 מיליון ש"ח | אין פטור (תשלום מהשקל הראשון) |
| שיעור מס התחלתי | 3.5% (רק על היתרה שמעל הפטור) | 8% קבוע |
| מדרגת מס מקסימלית | 10% (רק בנכסי יוקרה קיצוניים) | 10% מעל 6.05 מיליון ש"ח |
| מס על דירה של 1.9M ש"ח | 0 ש"ח | 152,000 ש"ח |
דוגמאות חישוב מפורטות ומעשיות
תיאוריה היא חשובה, אך המספרים מדברים בעד עצמם. הדרך הטובה ביותר להבין את השפעת המס היא לראות כיצד הוא מיושם על מחירי דירות מציאותיים בשוק הישראלי של 2026. ננתח שני מקרים נפוצים.
המקרה הראשון יעסוק בדירת השקעה סטנדרטית בפריפריה או דירה קטנה באזור המרכז. המקרה השני ידגים רכישת דירת יוקרה המפעילה את שתי מדרגות המס יחד.
מקרה מבחן 1: דירה להשקעה בשווי 2,500,000 ש"ח
מר כהן מחזיק בדירה בה הוא מתגורר. כעת, הוא מחליט לרכוש דירה נוספת להשקעה בעיר באר שבע בתמורה ל-2.5 מיליון שקלים. מאחר ומדובר בדירה שנייה, אין לו שום פטור או מדרגות מופחתות.
החישוב כאן הוא הישיר ביותר. כל סכום הרכישה נמצא מתחת לתקרה של 6,055,070 ש"ח. לכן, מר כהן ישלם 8% על מלוא הסכום.
החישוב: 2,500,000 כפול 8%. התוצאה היא 200,000 ש"ח שמתווספים לעלות העסקה. מר כהן יצטרך להכין סכום זה במזומן, שכן הבנקים למשכנתאות אינם מממנים בדרך כלל את מס הרכישה במסגרת ההלוואה.
מקרה מבחן 2: דירת יוקרה להשקעה בשווי 7,500,000 ש"ח
גברת לוי רוכשת פנטהאוז יוקרתי להשקעה באזור המרכז בסכום של 7.5 מיליון ש"ח. כאן החישוב הופך למדורג, שכן הסכום חוצה את התקרה הראשונה.
השלב הראשון הוא חישוב 8% על החלק שעד המדרגה הראשונה (6,055,070 ש"ח). זה מניב תשלום של 484,405 ש"ח. השלב השני הוא בידוד היתרה.
היתרה היא 1,444,930 ש"ח (7.5 מיליון פחות התקרה). על סכום זה היא תשלם 10%, שהם 144,493 ש"ח. סך כל מס הרכישה בעסקה זו יעמוד על 628,898 ש"ח.
תכנוני מס לגיטימיים: כיצד להפחית את החבות כחוק
עולם המיסוי מציע דרכים חוקיות לחלוטין להפחתת חבות המס, אך הן דורשות היכרות מדויקת עם הפסיקה והחקיקה. המטרה היא להשתמש בכלים שהמדינה עצמה העמידה לרשות האזרחים כדי לעודד מהלכים מסוימים.
ככל ש המיסים הכרוכים בקנייה ומכירה של נכסים: מה חשוב לדעת? נלמדים מראש, כך גדל הסיכוי לחסוך עשרות אלפי שקלים. הכלל החשוב ביותר הוא שקיפות מוחלטת מול הרשויות — אין להסתיר מידע או לדווח דיווח כוזב.
נפרט כעת מספר תרחישים נפוצים שבהם רוכשים יכולים ליהנות מהקלות דרמטיות, גם כאשר לכאורה מדובר בדירה נוספת עבורם.
הקלה למשפרי דיור: פסק הזמן למכירה
משפרי דיור הם קהל יעד מרכזי שהמדינה חפצה ביקרו. אם בבעלותכם דירה, ואתם קונים דירה חדשה כדי לעבור אליה (או אפילו כדי להשכיר אותה, אך בכוונתכם למכור את הישנה), אינכם נחשבים משקיעים קלאסיים.
החוק מאפשר לכם להצהיר שזו תהיה דירתכם היחידה, ולשלם מס מופחת (עם מדרגת פטור). התנאי הקריטי הוא שעליכם למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מיום חתימת החוזה על הדירה החדשה.
אם רכשתם דירה מקבלן (על הנייר), המונה לספירת הזמן משתנה. במקרה זה, עומדים לרשותכם 12 חודשים מרגע קבלת החזקה בפועל (קבלת טופס 4 מהקבלן) למכירת הדירה הישנה. אם לא תעמדו בזמנים, רשות המיסים תדרוש את מלוא ההפרש רטרואקטיבית, בתוספת ריבית והצמדה.
רישום דירה על שם קרוב משפחה או ילד בוגר
משפחות רבות בוחרות לרכוש את הדירה הנוספת ולרשום אותה ישירות על שם אחד הילדים שמלאו לו 18. מכיוון שלילד אין דירה בבעלותו, הוא זכאי לכל ההטבות של דירה יחידה.
עם זאת, יש כאן מלכודת שרבים נופלים בה. מרגע הרישום, הדירה שייכת לילד באופן מוחלט ובלעדי מבחינה משפטית. זה יכול ליצור מורכבויות במקרה של גירושי הילד בעתיד, פשיטת רגל, או פשוט חוסר הסכמה מול ההורים.
בנוסף, הילד "מבזבז" את זכותו לפטור ממס רכישה על דירה ראשונה משלו בעתיד. כמו כן, אם ההורים ירצו למכור את הדירה תוך זמן קצר, הילד יצטרך לשלם מס שבח, משום שהפטור ממס שבח ניתן בתנאים מחמירים יותר למי שקיבל דירה במתנה (תקופות צינון).
העברה ללא תמורה (מתנה)
כאשר קרוב משפחה (למשל הורים לילד) מעביר דירה במתנה, ישנה חבות במס רכישה מצד המקבל. עם זאת, החוק מעניק במקרה זה הנחה משמעותית מאוד.
המקבל ישלם רק שליש (1/3) ממס הרכישה שהיה חל עליו אילו היה קונה את הדירה בשוק החופשי. אם לילד יש כבר דירה, חישוב השליש ייגזר ממדרגות של דירה שנייה.
אם אין לילד דירה, השליש ייגזר ממדרגות דירה יחידה (ולרוב יעמוד על אפס, בגלל הפטור הראשוני). כדאי גם לבדוק אפשרות לקבלת החזרי מס על רכישת דירה: מדריך לזכויות שלכם במקרים של שינוי נסיבות לאחר העסקה.
חזקת התא המשפחתי: המלכודת של בני הזוג
אחת הטעויות הקשות ביותר של משקיעים היא אי-הבנת המושג "התא המשפחתי" בדיני המיסים. רשות המיסים רואה בבני זוג נשואים (או ידועים בציבור) ובילדיהם עד גיל 18 כישות כלכלית אחת לכל דבר ועניין.
מה קורה אם לגבר הייתה דירה מלפני הנישואין, וכעת האישה רוצה לרכוש דירה ראשונה על שמה בלבד? לפי חזקת התא המשפחתי, מכיוון שלתא יש כבר דירה אחת, הדירה שתרכוש האישה תיחשב כדירה שנייה ותחויב ב-8% מס.
הדרך היחידה לעקוף את חזקת התא המשפחתי היא הוכחת הפרדה רכושית מלאה. לא מספיק להציג הסכם ממון; יש להוכיח שההפרדה מתקיימת הלכה למעשה (חשבונות בנק נפרדים, אי-מימון משותף של הנכס, ואי-מגורים משותפים בנכס).
חריגים להגדרת "דירה שנייה"
ישנם מצבים שבהם אדם מחזיק בנכס נדל"ן, אך מבחינת רשות המיסים הוא עדיין ייחשב כ"חסר דירה" לצורך רכישת נכס חדש. הכרת החריגים הללו היא קריטית לניצול זכויות.
החריג הראשון מתייחס לחלקיות בעלות. אם אתם מחזיקים בחלק שאינו עולה על שליש (33.3%) מדירה כלשהי, החוק מתעלם מחלק זה. תוכלו לרכוש דירה שלמה ולהיחשב כרוכשי דירה יחידה.
החריג השני נוגע לדירות שהתקבלו בירושה. אם ירשתם חלק מדירה, וחלקכם אינו עולה על מחצית (50%), גם במקרה זה הדבר לא ייספר לכם כדירה קיימת. חשוב לציין ששני תנאים אלו הם מצטברים ומצריכים בדיקה מדוקדקת.
אוכלוסיות זכאיות: הקלות ופטורים מיוחדים
מדינת ישראל מעניקה הטבות מיסוי ניכרות לאוכלוסיות מסוימות על מנת לעודד עלייה או לתמוך באנשים עם מוגבלויות. גם ברכישת דירה נוספת, ניתן בחלק מהמקרים לנצל הטבות אלו.
עולים חדשים זכאים להטבה משמעותית ביותר, אותה ניתן לנצל פעם אחת. הם משלמים רק 0.5% מס רכישה על השווי שעד כ-1.98 מיליון ש"ח, ו-5% על היתרה. ההטבה תקפה לשנה לפני העלייה ועד 7 שנים לאחריה.
גם נכים בשיעור מסוים (לרוב 100%, או קטועי גפיים, ונפגעי פעולות איבה) זכאים להנחה משמעותית. הם עשויים לשלם מס מופחת בשיעור של 0.5% בלבד. עם זאת, רשות המיסים בוחנת בקפידה מקרים בהם ההטבה מנוצלת לרכישת דירות להשקעה טהורה שלא לשימוש ישיר של הזכאי, ויש להיוועץ בעו"ד.
השקעות חלופיות: כשמס הרכישה למגורים מעיק
העול הכבד של מדרגת ה-8% גורם למשקיעים רבים לחפש אפיקי נדל"ן חלופיים שבהם המס שפוי יותר. אחת האפשרויות הבולטות בישראל היא הנדל"ן המסחרי.
מס הרכישה על מגרש ריק, חנות, מבנה תעשייה או קניית משרד להשקעה עומד על 6% קבועים מהשקל הראשון. פער של 2% לפחות מהמס על דירת מגורים מהווה חיסכון ניכר למשקיע, לצד תשואות הנהוגות בשוק המסחרי שלרוב גבוהות מתשואות המגורים.
מגמה נוספת שצברה תאוצה היא הוצאת הכסף לחו"ל. משקיעים שמבינים כי עלויות המיסוי בישראל שוחקות את התשואה מחפשים שווקים זרים. למשל, בחינת השקעות נדלן בגרמניה או בקפריסין מראה כי פעמים רבות המיסוי הכולל (רכישה, אחזקה ורווחי הון) עשוי להיות נוח יותר, אם כי כרוך בסיכונים של השקעה מעבר לים.
השפעת המס על כדאיות ההשקעה ותזרים המזומנים
משקיע חכם לא בוחן רק את עלות הנכס, אלא את העלות הכוללת של ההשקעה (Total Cost of Ownership). מס הרכישה משפיע ישירות על תזרים המזומנים שלכם כבר ביום הראשון לעסקה.
נניח והון העצמי שלכם עומד על מיליון שקלים. אם תצטרכו לשלם 200,000 ש"ח למס רכישה, ההון הפנוי שלכם יורד ל-800,000 ש"ח. המשמעות היא שתצטרכו לקחת משכנתא גדולה יותר (אם אפשרי) או להתפשר על נכס זול יותר.
לעיתים תצטרכו לשקול הלוואה לצורך השקעות נדל"ן – האם זה הדבר הנכון לעשות על מנת לכסות את פערי המיסוי והוצאות הרישום. הריבית על הלוואות אלו חייבת להילקח בחשבון כשמחשבים את התשואה נטו מהשכירות.
הוצאות נלוות ששוכחים בתקצוב
מלבד המס עצמו, ישנן הוצאות נלוות שנגזרות מערך העסקה או מאופייה. תכנון תקציבי לקוי עלול להשאיר אתכם ללא יכולת להשלים את הרכישה כראוי.
להלן צ'קליסט חיוני של ההוצאות שעליכם לחשב מלבד מס הרכישה והדירה עצמה:
- ✓ שכר טרחת עורך דין: לרוב נע בין 0.5% ל-1.5% בתוספת מע"מ משווי העסקה.
- ✓ דמי תיווך: במידה ונעזרתם במתווך, מדובר לרוב בעד 2% בתוספת מע"מ.
- ✓ יועץ משכנתאות ועלויות בנק: שכר טרחה ליועץ, דמי פתיחת תיק ואגרות רישום משכון.
- ✓ שירותי בדק וייעוץ מוקדם: כדאי לשלב ייעוץ הנדסי לבדיקת ליקויים בנכס לפני החתימה.
- ✓ הכנת הנכס להשכרה: אם הדירה ישנה, קחו בחשבון עלויות שיפוץ קל, או שירותי מומחה פינוי דירה כדי לרוקן תכולה של דייר קודם.
תהליך הדיווח והתשלום לרשות המיסים
לאחר החתימה על החוזה בשעה טובה, שעון החול מתחיל לתקתק. החוק מחייב לדווח לרשות המיסים על ביצוע העסקה בתוך 30 ימים, ולשלם את המס במלואו תוך 60 ימים ממועד החתימה.
תהליך הדיווח מתבצע לרוב באופן מקוון על ידי עורך הדין שמייצג אתכם בעסקה. הוא מזין את כל פרטי הרוכשים, המוכרים, הנכס והבקשות לפטורים או הקלות במערכת של מיסוי מקרקעין.
חשוב להדגיש: גם אם יש לכם מחלוקת מול רשות המיסים לגבי גובה המס שעליכם לשלם (למשל, הם דחו בקשה להקלה), עליכם לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת במועד, כדי להימנע מצבירת קנסות מיותרים בעודכם מנהלים השגות.
טעויות נפוצות שמשקיעים עושים בשנת 2026
אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא רכישת דירה "על הנייר" מקבלן מתוך הנחה שהמס ישולם רק באכלוס. המס משולם 60 יום ממועד החתימה, אפילו אם הדירה תהיה מוכנה רק בעוד 4 שנים.
טעות נוספת היא הסתמכות על סימולטורים חינמיים ברשת שאינם מעודכנים לשנת 2026. מערכות רבות לא התעדכנו לגבי הקפאת המדרגות או הוראות השעה הנוכחיות. ודאו שאתם משתמשים בכלי מדויק, או עדיף מכך – קבלו תחשיב מעורך הדין שלכם.
לבסוף, שגיאה בהגדרת התא המשפחתי. רוכשים בטוחים שאם הנכס רשום רק על שם אחד מהם, בן הזוג פטור ממס בעסקה עתידית. כפי שהוסבר, ללא הסכם ממון וראיות להפרדה רכושית, רשות המיסים תראה בכם ישות אחת ותגבה מס מלא.
מבט היסטורי וצפי לעתיד: האם הוראת השעה תפקע?
מדרגות המס המחמירות של 8% ו-10% אינן חקוקות בסלע, אלא קבועות כ"הוראת שעה". הוראה זו הוכנסה תחת ממשלות קודמות כדי לבלום את דהירת המחירים ולדחוק משקיעים החוצה מהשוק.
נכון לשנת 2026, הוראת השעה עדיין בתוקף. עם זאת, היא צפויה לפוג בסוף השנה הנוכחית, אלא אם הממשלה תחליט להאריכה שוב. אי-הוודאות הפוליטית בישראל משפיעה ישירות על הנושא.
אם ההוראה לא תוארך, יש סיכוי שנחזור למדרגות המס הישנות והנוחות יותר (שהתחילו באזור ה-5%). עם זאת, אנשי מקצוע רבים מעריכים כי לאור הגירעון בתקציב המדינה, האוצר לא יוותר בקלות על ההכנסות השמנות ממס הרכישה, והוראת השעה תוארך שוב בגרסה כזו או אחרת.
מקרים מורכבים במיוחד: תמ"א 38 וקבוצות רכישה
רכישת דירה נוספת בפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי) טומנת בחובה אתגרים. המס מחושב על שווי הדירה בעת הרכישה, אך יש לבדוק היטב האם היזם מגלם את כל עלויות המס בתוך מחיר העסקה הסופי.
קבוצות רכישה הן סיפור מורכב אף יותר. כאשר אתם מצטרפים לקבוצת רכישה, אתם בעצם רוכשים קרקע (עליה חל מס רכישה של 6%), ומזמינים שירותי בנייה.
רשות המיסים נוטה לראות בעסקאות אלו פעמים רבות כרכישת דירה גמורה לכל דבר, ותחייב אתכם במס לפי 8% (או 10%) על שווי הדירה המוערך בסיום הבנייה, ולא רק על הקרקע. מומלץ להיעזר בליווי משפטי צמוד בעסקאות מורכבות מסוג זה למניעת הפתעות.
המלצת המומחה: גישת The Valley לתכנון מס
"כשאנחנו מלווים משקיעים, הכלל הראשון שלנו הוא שאין 'בערך' במס רכישה. השקעה טובה לא נמדדת רק בתשואה השוטפת מהשכירות, אלא באיך נכנסים אליה ואיך יוצאים ממנה. אני תמיד אומר ללקוחות שלנו – נתחו את העסקה תחת הנחות המס המחמירות ביותר של שנת 2026. אם תזרים המזומנים שלכם שורד את ה-8% בהתחלה ואת מס השבח בסוף, הדירה הזו ראויה לזמן שלכם.
אל תחפשו קיצורי דרך אלא תכנון מיסויי חכם, מגובה במסמכים, שישאיר לכם ראש שקט מול רשויות החוק."
— צוות המומחים, מגזין The Valley
שאלות נפוצות על מס רכישה לדירה שנייה
מהן מדרגות מס הרכישה לדירה שנייה בשנת 2026?
בשנת 2026, משקיעים ורוכשי דירה שנייה משלמים מס של 8% על כל שקל משווי הנכס ועד לסכום של 6,055,070 ש"ח. על כל חלק מהשווי שמעל סכום זה, חל מס בשיעור של 10%. המדרגות הללו מוקפאות ולא יתעדכנו לפי המדד עד שנת 2028.
איך מחשבים את גובה מס הרכישה עבור דירה להשקעה?
החישוב מתבצע מהשקל הראשון. אם רכשתם דירה ב-3 מיליון שקלים, תכפילו את כל הסכום ב-8%, כלומר המס יעמוד על 240,000 ש"ח. במקרה של דירת יוקרה העולה על 6.05 מיליון שקלים, יש לבצע חישוב מדורג: 8% עד לתקרה, ו-10% על היתרה.
האם יש דרכים חוקיות להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה?
לא ניתן להימנע לחלוטין, אך ישנם תכנוני מס חוקיים כגון: רישום הדירה על שם ילד בוגר מעל גיל 18 (בתנאי שהדירה אכן שייכת לו לחלוטין), העברה ללא תמורה לקרוב משפחה (בה המס מופחת לשליש), או ניצול חריגים כמו בעלות של פחות משליש בדירה קודמת.
תוך כמה זמן צריך למכור את הדירה הראשונה כדי לקבל הקלה במס?
על פי החוק המעודכן ל-2026, משפרי דיור נדרשים למכור את דירתם הישנה בתוך 18 חודשים ממועד חתימת החוזה על הדירה החדשה. אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, הזמן למכירה עומד על 12 חודשים מרגע קבלת החזקה בפועל בנכס (קבלת טופס 4).
מי זכאי לפטור או הנחה ממס רכישה על דירה נוספת?
עולים חדשים נהנים מהנחה משמעותית (0.5% עד כ-1.98 מיליון ש"ח) התקפה לפעם אחת, בתוך 7 שנים מיום העלייה. גם נכים בעלי אחוזי נכות גבוהים ונפגעי פעולות איבה עשויים להיות זכאים למס מופחת של 0.5% בכפוף לאישור ועדות רפואיות של רשות המיסים.
מה ההבדל במס רכישה בין דירה יחידה לדירה שנייה?
ההבדל דרמטי: רוכש דירה יחידה נהנה מפטור מלא ממס על סכום של עד כ-1.98 מיליון ש"ח, ומשלם מדרגות נמוכות יחסית על היתרה. רוכש דירה שנייה, לעומת זאת, לא מקבל פטור כלל ומשלם באופן מיידי 8% על השווי כולו כבר מהשקל הראשון.
אילו הוצאות נלוות יש לקחת בחשבון בתכנון התקציב?
מעבר למס הרכישה עצמו ולמחיר הדירה, יש לתקצב שכר טרחת עורך דין (כ-1%), דמי תיווך אם ישנם, עלויות יועץ משכנתאות, אגרות בנק, דמי פתיחת תיק, ביטוחים, וכן הוצאות על שיפוץ קל, בדק בית או שירותי פינוי לדירה ישנה.
לסיכום
מס רכישה על דירה שנייה הוא מרכיב כבד ובלתי נפרד מכל עסקת השקעה בנדל"ן הישראלי בשנת 2026. המדרגות הנוקשות של 8% ו-10% דורשות מכם להיערך מראש, לתקצב את ההון העצמי בקפידה ולא להסתמך על מימון בנקאי לכיסוי המיסים. הקפאת המדרגות מספקת יציבות מסוימת, אך מחייבת ערנות מירבית לגבי חציית תקרות.
עם זאת, כפי שראינו לאורך המאמר, תכנון מוקדם יחד עם אנשי מקצוע יכול לחשוף אפשרויות לגיטימיות לחלוטין להפחתת המס. בין אם דרך הגדרתכם כמשפרי דיור, ניצול חריגי בעלות חלקית, או בחינת חלופות מסחריות.
זכרו, ידע הוא כוח, ובעולם הנדל"ן – ידע שווה הרבה מאוד כסף. מגזין The Valley ממשיך לעקוב עבורכם אחר כל השינויים ברגולציה כדי להבטיח שההחלטות שלכם יהיו מבוססות, בטוחות ומניבות לאורך זמן.
